节点为王：搞得定仓储才能搞得定物流效率

　　它是所有仓储交易的源头，有了地，才有了租赁、买卖、改造、运营等一系列物流仓储活动。

　　第二类分为综合类平台与垂直类平台。综合类平台享有大量流量端口，但仓储交易只是其中一个板块，只做简单的信息撮合，平台没有嵌入到交易内部，服务的专业性较弱。垂直类平台区别于二房东，它们提供的服务不再是简单的租赁业务，能为客户提供仓储改造、一平米起租、物业等可定制化的服务。

　　第三类是第三方的仓储服务商，他们解决了电商、服装、零售、快消等企业对第三方的诉求。不管是仓储+运营还是仓储+配送，中小企业自建的弊端明显。由于缺乏专业经验，很难进行精细分类和有效管理，在降低物流成本、提高经营效率上，与专业第三方差距较大。

　　2017年，国内总仓储面积约为5.53亿平方米，但物流仓储设施中有70%建于90年代之前。大量农民仓三证不全（消防安全许可证、土地产权证、经营许可证），导致整体过剩但高端不足，现代化的物流设施是物流仓储的缺口，也是物流地产发展的契机。

　　目前，国内高端仓储市场可以用「一家独大，百家争鸣」来概括。第一梯队上仅有普洛斯一家，以4~5倍的仓储面积，拉开了与别的企业的差距。资本结构上，普洛斯、安博等外资企业市场占有率80%以上，远超民营、国资企业。

　　■ 建设运营能够准确的通过客户类型定制化建设。建设完毕后，除了提供出租服务外，还可以为客户提供设备租赁、信息采集等多样服务。

　　■ 金融杠杆一般是用短久期负债来撬动长久其资产，物流地产如果只依靠租金与土地溢价，回报周期会被大大拉大，通过私募地产基金等方式，可以加快资金流速、提升杠杆。

　　物流仓储的平台可分为综合类平台与垂直类平台两种。综合类平台如58同城，是一家多品类、高流量的综合性信息平台。包含：招聘、房产、二手车、二手市场、本地服务等多种生活服务，其中仓库出租、买卖只是房产的一个板块，房东在平台发布库房信息，平台只负责简单的撮合，无另外的的专业服务。

　　易代储与库房无忧是两家新晋的互联网仓储平台，颇受资本青睐。融资记录上，都是在2016年开始天使轮，之后每一年都能融到一定资金，未来发展前途很大。

　　中国有8000多亿的仓储市场，其中中小企业占比超过80%。但国内大多数仓储资源方，客户群以大B客户为主，一般租赁面积在5000平米以上。而易代储与库房无忧这类企业以中小微企业为服务对象，抓住了他们找仓的痛点：一是找仓困难，二是找到的又不一定合适，帮助中小企业解决招商选址难、信息不匹配、找房效率低、区域准入政策等问题。

　　近年来，许多电商企业会自建电商仓库，但仍有众多企业选择第三方物流，外包其分销或配送业务，将慢慢的变多的物流预算分配到第三方物流服务中。第三方物流已成为推动中国高标准仓储市场需求的最强驱动力。

　　国内提供仓储+运营的企业如：发网、心怡、北领、网仓。它们嫁接上通达系快递后，就可以为电商客户提供从仓储到配送的供应链一条龙服务，解决电商企业供应链效率不高困恼。

　　相比于电商自建，使用这一些第三方企业，避免了早期的大量投入与专业管理团队的建设，特别是对于小微企业，前期的投入往往会加重企业负担，大量管理经营成本也会影响到企业的正常运营。

　　提供仓储+配送的企业如：唯捷、凯东源等仓配代表。运营模式上，从小车队运营转变为仓配一体，在为各类B端客户提供集中仓储服务的同时，提供集中配送服务，或者由客户自主选择配送方式。(运联传媒：tucmedia)

　　随着连锁化的扩张，以及柔性供给的需要，城配从资源型向运营型转变，线下运营水平成为了物流的核心能力。仓配一体是从客户的需求出发，利用信息化工具降本增效。不同于撮合型纯运力平台，仓配型客户的个性需求较多，无法标准化快速复制，想快速提升营业收入和流水的有一定难度。

　　国内拥有5.53亿平方米的仓储面积，而高标仓只占3%。市场对高端仓的需求，随着电商与第三方物流的驱动而不断放大。特别是电商仓储、危化品仓储、生鲜冷库、智能化仓储，都对物流基础设施与运营管理的要求一直在升级。物流地产主导的现代化仓储设施建设未来前景巨大，测算未来五年高端仓仍将保持20%左右的需求增速。

　　单纯租赁已步履维艰，从目前的物流市场整体表现来看，聚集在物流园区内的专线等小企业限于市场货量的减少，已是艰难生存。一窝蜂地涌入物流园区，租房占地的现象不再出现。

　　物流地产企业想要单纯的依赖仓储、园区出租已很难赢得市场，小物流公司更希望园区成为一个为其提供货源的平台，如若不然将鸟兽四散，导致大面积的仓库空闲。

　　如何盘活当前市场存量，已是地产企业的当务之急。有实力的企业已开始踏入物流圈内部进行变革，如传化已从单纯的房东向物流平台拓展，开始组建物流联盟，以货引客。

　　目前，国内的物流仓储开发商已从单纯的房东角色，向专业的建设者、租赁者和运营者角色转变，行业分工十分明确。无论是做物流地产建设，还是做专业仓储租赁，亦或是深入到实操的仓配运营，都产生了一批优秀的专业化企业。

　　还有部分公司开始转变为物流全生态的缔造者，走与专业化分工看似相悖的道路。如物流地产巨头普洛斯，除了自建物流仓储园区外，还向物流上下游拓展，战略投资壹米滴答、驹马物流、发网、际链等；以园区地产为基础，打造货源开发、物流运输、仓储运营、落地配送为一体的全生态链条。