工业和仓储用地的特征

　　工业、仓储用地指工矿企业的生产车间、库房及其附属设施用地，仓储企业的库房、堆场、包装加工车间及其附属设施等用地。工业、仓储用地的特征主要包括：

　　1.分布较广而且分散。虽然有一些现代化工业园区，但总体上看其分布较广而且分散。工业园区用地只适宜一些规模比较小，具有标准化生产流水线，而且对别的企业不造成影响的企业。工业园区一般对那些具有高新技术的工业具有较大的吸引力。一些用地面积较大、工艺独特、独立性强、自成体系的工业项目，比如水泥厂，一般单独选址。

　　2.在选址和适宜性上有很大的差异。由于不一样的区域的工业结构的差异性以及工业化的阶段不一样，使得不一样的区域的工业用地效益差异性大。总体上看，工业公司选址正在慢慢地郊区化，分布也各具特点，这既是特定位置偏好的要求，也是由地价成本所决定的。这也导致了工业用地之间在区位方面的竞争性并不是那么强。

　　3.受土地宏观调控、产业政策调控影响大。政府对工业用地出让价格设有最低价标准，工业用地一定要采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让底价和成交价格均不能低于所在地土地等别相对应的最低价标准。要求市县国土资源管理部门在工业用地出让前应当按照《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2001）做评估，根据土地估价结果、土地供应政策和最低价标准等集体决策、综合确定出让底价。

　　4.工业用地上收益地价与市场地价呈剪刀差关系。经济发达地区对于工业投资的财政返还或补贴，工业用地的市场化配置程度较低，使得经济发达地区工业市场地价相比来说较低，但由于投资环境好，产业集聚性强，工业用地投资效益较高，其工业收益地价高；而在经济相对欠发达地区，由于工业用地市场化配置程度较高，工业用地市场行情报价相比来说较高，但是由于投资环境较差，产业集聚程度较低，造成工业投资效益相比来说较低，从而工业收益地价也较低。

　　注：剪刀差是“剪刀状价格差距”的简称。它一般是指在工农业产品的比价中，工业品价格偏高，农产品价格偏低，从而在两者之间形成一个不合理的价格差距。在资本主义国家，工业品和农产品之间的这种价格差距有日益扩大的趋势，它的具体表现是：当一般物价上涨时，虽然农产品价格也同时上涨，但它上涨的幅度往往低于工业品价格持续上涨的幅度。而当一般物价下跌时，虽然工业品的价格也同时下跌，但它下跌的幅度往往低于农产品价格下降的幅度。如果把一定时期（比如一年）内工农业产品价格变革的情况用统计图表表示出来，那么，工业品价格呈上涨的趋势，而农产品价格呈下降趋势，二者犹如张开的剪刀的形状一样，因此称为工农业产品价格的“剪刀差”。

　　5.工业、仓储用地估价宜采用市场比较法、成本逼近法和基准地价系数修正法。

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